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某些中介公司吹泰国租金很高

2019-11-19 13:41编辑:admin人气:69


  见面就是一声叹气:“哎,东南亚市场真的危险了□●○。”随后把一份密密麻麻的泰文报纸拍在桌上,满脸踌躇地去了卫生间。

  老曹是我一专门投资东南亚市场的老朋友,早些年开厂子赚了些钱,性格激进。近几年尤其押注泰国,房产大大小小20余套。但每次找我做推广,都被我回拒了。

  泰文我是真心看不懂,但好在手机上有一个能实时拍照翻译的软件,勉强读懂了这份报纸。讲的是泰国房地产市场现状,核心内容如下◇••▪◁:

  其中曼谷平均涨幅保持在8%以上,以高端公寓来说,房价一度从2010年的13万泰铢/㎡的均价飙升到2018年的28万泰铢/㎡。尤其是BTS(地铁)沿线万泰铢/㎡,折合人民币5万多/㎡。这个数字是泰国80%的本地人都无法想象的=●○○■。2.造成如此原因,“罪魁祸首”就是中国买家。

  近几年在国外购房者中◆=▽,中国买家占比高达42%,一举超越日本,成为第一大户。数据统计…▼,相当于泰国每建造五套公寓◇◆…,就有一套归中国人所有。且泰国央行显示,2018年,中国人在泰国买房,共花费400亿泰铢,折合约94亿人民币,刷新历史记录▽▷◆。其中去泰国买房的中国人▷▽,70%都是为了投机获利。3☆◆●●◆….在此情形下•▼★•◆○,泰国房地产开始迅速扩张▽=★•,导致楼市库存巨大,开始=▽“供过于求-□▲▽▽=”。

  据泰国房地产中介机构主席讲,2018年泰国住宅类房产库存已经超过了45万套,总值410亿美元(约合2781亿人民币)。同时泰国的房屋租金回报率一路走低,2018年已经滑落至3○•=.5%。其实这份报纸的内容,在我心中深处并没有产生多大的波澜▷-•••□。因为现在连一个广场舞大妈都懂得的赚钱门道,真的不能再当作是投资品了,只能称作是■★□○△“泡沫”。

  我最近一次去泰国是2018年年底,随朋友去做市场考察,回来之后就决定不再碰这个地方▪-。

  在曼谷核心,短短的一条街道上,聚集着至少20家房地产中介。门店里熙熙攘攘,聚集着来泰国旅游的中国游客。打出的话术很统一▷☆▼○:

  不单如此,还有什么“永久产权○□▲▷•★”,临中国“房价洼地”,●□•▷●-“一带一路”,□▪◁◁•-“中国四线城市的钱,泰国一线富人区的海景房▲▲”等字眼,不断冲刷着人们的认知。

  看房团的大巴车满载着一车来自于中国各地的买家(其中大妈大爷居多),停在了芭提雅的一处新开的海景房新盘=▲★▽☆。

  一下车,中介就用比国内还标准的普通话做讲解□■▼。“大家好,我们所到的,就是芭提雅富人区绝版海景房地段。这里的房子好出租,收益高○▽◆,买了绝对不吃亏,稳超国内一线海景房。”

  一个常驻泰国朋友凑过来说,你们那的中介可真牛X,忽悠自己人连眼睛都不带眨。这哪儿是富人区□☆★,这就是一郊区…●。跟我说了一大堆▼◇▼••◆,算是明白了▼▷。

  这和把你拉到了惠州,告诉你,这就是深圳核心一样。然而因为便宜,还是有人愿意付款,纷纷签了合约,满心欢喜•△△…▪。感觉拥有了这里的一套房,就拥有了一个海滩…□-。

  2、曼谷是唯一值得投资的城市,买已经开通BTS沿线、泰国线%已经顶天了…□…▽▼…!

  泰国是全年30度以上的高温高湿热带气候,研究兴趣:并行与分布计算,非常炎热▪▽◁▼,步行十分钟以上基本就要中暑,差不多超过八百米他们就要坐摩托车了▲★☆★…。这也就是为什么距离轻轨五百米范围内是最受租客欢迎的地段=-,也是最黄金、不然现在测可能不准确。最容易出租的地段•△□■▪…,因为走路可以接受,不需要乘坐一小时一次的小区接驳车。所以◁•●▷•▼,在同一区域内▽◇,距离轻轨越近的公寓售价越高,租金自然也就越高。

  某些中介公司吹泰国租金很高•★△…●★,年回报能达到6%,8%◇◇,10%的●△…•,现在不是以前那个好世道了▷○▼▷▲□,首先泰国公寓由于公共空间较好,不需要买车位,所以物业费贵-▷●●▪▼,一般的公寓45泰铢一平一月•△▼,奢华档次的85泰铢一平一月起,你需要刨除一年中一个月的租金付物业费,其次如果物业帮你代理长租或者专门的租赁公司帮你长租,他要抽取一年中一个月的租金作为服务费☆▪★•△,所以保守起见你一年只能拿到十个月的房租■☆•▽。其次目前曼谷的公寓已经不便宜了,素坤逸好点的区域临近BTS的几乎4万起-▼…▷○…,如果有人告诉你回报率6%以上,甚至瞎扯淡的8%,请你果断呼他一脸,可能他给你按Airbnb离你最近的五星级酒店算,还天天满房那种,重点这是非法的△◁•。3、泰国公寓包租高收益套路

  包租是某些房地产开发商们最爱拿来宣传的卖点▽•▪,通常可以一招打动中国买家,我只想说一句▲•:□△☆“羊毛出在羊身上”。任何一个开发商•△●,不管是小开发商还是上市的开发商巨头,都无一能掌控整个楼市的趋势,在经济大潮中■▪•■,开发商只是小的不能再小的一片树叶•=…。开发商卖房子给你☆•▼•,为什么还要冒着赔钱的风险给你做出一系列漂亮的承诺★★◆■?包租不是开发商的职责,更不是开发商能承诺得了的…◆○★,那为什么承诺你,因为包租返现的钱是你自己出的。

  看似你得到了保障,其实只是开发商多拿了你的钱分期再还给你□●•○▽,比如PARK 24就是这种情况▽▼□,一期均价22万泰铢▽◇☆☆●=,二期打着某酒店包租的名号大肆涨价,一平至少涨价4万泰铢,就在一期的旁边•■△•△-,一模一样的位置,一模一样的质量,完美诠释了什么叫做羊毛出在羊身上。知道为啥泰国房价涨的厉害吧•▷○▪=◆!

  其实很简单,就是在真实的房价上加上这么一大笔钱之后卖给你◆=,承诺包租X年,然后出租给租客•◆-■•,达不到承诺的租金,就用你多付的钱一点点地补贴进去返还给你。

  曼谷公共交通沿线的公寓售价从来都是很高的▪◁◁★=,同时也是最抢手的。但并不是所有公共交通沿线地段都适合投资◆○▪△●。由Bang Sue至Bang Yai的23公里长的紫色轻轨线沿线地段就得非常小心▪☆。Nonthaburi片区在今年前四个月的公寓开盘数量冠顶整个曼谷,捷运沿线甚至有大量的已竣工公寓,目前的现状就是即卖不掉也租不掉,超多中国投资客哭晕在厕所。

  其次便是机场快线(Airport Link Railway)•☆=▼,附近的公寓并不那么受青睐,因为绝大多数在曼谷居住的泰国人和外国人都前往Silom/Sathorn片区和Sukhumvit片区上班,而不是天天去机场。

  毫无疑问,最好的公共交通绝对是Sukhumvit线(Siam站至Thong Lo站○■△,除去Nana),你看商场分布便知,泰国所有的大型商圈全部集中在这一节…●。

  5、听信什么未来几轨交汇,未来XX商场,不懂得在泰国要投资当下,并且不知道在曼谷天铁BTS比地铁MRT高级的多★•。

  首先☆▼,泰国的第一条公共交通天铁BTS,在1999年通车的时候就是两条线,现在还是两条◆■◇,只是向外扩展了一部分,其中素坤逸线以Samrong站为起点的东南延长线年了,还要一年才能通车○=◁…,这就是泰国公共建设的效率。千万不要拿中国的基建来想象泰国,他没有那么大的人口,诉求不是非常强烈○◇○,最重要的是泰国土地私有化,基建非常困难,1999年到现在20年过去了◆●□■□,BTS开始是两条,现在还是两条。下面是宣传规划的地铁:

  规划中的捷运线不确定因素比较多,毕竟泰国政府对城市的建设和规划总是朝三暮四变来变去的。

  在建中的捷运线虽然比较确定☆•▪○•★,但沿线地段会否因捷运线的通车而繁荣又是另一码事,毕竟才通车不久的紫色地铁线就不被待见☆◁,恐每年亏本12☆-•▷▲.73亿泰铢=▷□,沿线的在售公寓纷纷在降价出售。

  还有都在炒作的Bangkok Mall,在鸟不拉屎的Udom Suk、Bangna一带◁◆▲☆▪,只是围了一块地竖了一个烂旗子就把中国投资客骗的晕头转向了,你也不看看周围都是什么收入水平的群体,建个大型高级商圈要给谁逛?可能30年后能建起来,近期我认为完全不可能。

  芭提雅▽…,竟然被某些公司吹成东方夏威夷,泰国最大红灯区,其实性爱迪士尼才是他真正的名号,此地在泰国就是一个三不管的混乱地区,到了晚上满大街的站街女+色情酒吧+Low老外,正经的泰国人都不屑于去芭提雅●★●•▼。然后芭提雅其实就三条主路,除了旅游业其余什么都没有,长租市场几乎为0■☆△=▪-,只能不断的换非法短租客,等到以后政策严了,严禁短租□★,只能哭死◁-。

  我想了下为什么中国人特别喜欢芭提雅,第一总价便宜,第二大部分的内陆人士没有看过海,对住在海边有一种情节,可是你也不看看芭提雅的海有多脏。

  买了芭提雅…◁,一旦你的房子有幸出租,他就是一个妓院联合国,自行脑补,这也是很多人在芭提雅都不过夜的最主要的原因▼△,觉得酒店床都是脏的。

  普吉岛的几处海滩很美▲☆★,很多人比较喜欢。普吉岛纯旅游城市,在旺季房屋出租还行,可是大半年淡季基本没人住•▷。买套度假还行-▽•★□,投资的话就不行了=★▪•◁,基本没有收益,房子三个月不住人家里就发霉,家具家电三年要换一次,受潮严重。要重新装修一次。这些都是后期持有成本。

  再说现在普吉岛的房子价格很高2-3万了▲◆•◆,知道为什么这么高吗?有些中介联合开发商抬高房价★★,高价卖给中国人,来谋取自己的利益-=•◁,以为泰国房价涨得很厉害,其实你被坑了!现在大多数泰国房产都这样-=•,在房屋售价这方面做的一点也不透明!其他更冷门的城市我就不说了

  告诉大家○△•▪▪,基本卖不掉。因为泰国的本地人可以自建房屋,本地人没有买二手房的习惯,每年都有很多新楼盘▽○▷☆▪,再加上他们自己买房是0首付○◇☆☆☆,贷款五十年▪○○▼,你觉得他会来买你的二手高价房?那么现在泰国房产还值得投资吗?一些个别楼盘还值得投资,市面大部分楼盘不值得投资◁=▽▪。市面上的大部分房产都在抛售,之前俄罗斯买家也在退出泰国房产市场。现在海外人士接盘的都是中国人

  建议:首先做海外资产配置前提是不要影响自己在国内的生活,可以拿出20%家庭资产来适当进行一个海外资产配置。转载自雷锋互助

(来源:未知)

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